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旅游地产专题
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国内外旅游地产研究综述
广西旅游规划设计院 发表时间：2015-05-26 16:01:07 来源：
一、国外旅游地产研究综述旅游地产是中国首创的词汇，在国外文献中很难找到直接关于 Tourism RealEstate 的文献，类似的表述有 Timeshare（分时度假）、Time-Sharing Hotel（产权酒店）、Resort Real Estate（度假地房地产）、Recreational Property（休闲不动产）、Recreational Real Estate（休闲房地产）和 Resort Property（度假地不动产）。分时度假是国外学术研究和业界使用频率最高的术语，很多研究都是围绕着分时度假进行的。在欧美国家，分时度假的研究成果多见于住宿业杂志，分时度假会议资料，RCI（Resort Condominiums International，全球最大的分时度假交换公司）、II（Interval International，全球第二大分时度假交换公司）等大企业委托下属公司作的调查报告，以及像 ARDA（“American Resort DevelopmentAssociation”的缩写，即美国度假业协会）这类机构主办的杂志如 DEVELOPMENT。根据检索的文献，分时度假研究主要围绕以下几个方面展开，这些研究成果给从业者很强的指导性。⒈分时度假市场研究
包括分时度假市场状况，分时度假前景状况等。下属于RCI的Ragatz Associates机构按地理位置研究了全世界分时度假业的市场分布，即美欧主导，拉丁美洲其次，亚洲增长最快的格局。Blank指出分时度假市场有着美好的未来，但强迫性销售技巧给产业带来了不佳的市场形象。1999 年Marketing Resort Timeshare: The Rules of The Game一文中指出“分时度假产业不仅具有极高的盈利可能性，还呈现出前所未有的繁荣景象”，“1983 年佛罗里达州通过的第一部分时度假房产法案，严格的限制和约束了开发商的行为，美国的分时度假市场开始有了法律规范的约束，分时度假产业的整体市场形象也开始改善”。 Wolff则对分时度假市场面临的挑战进行了总结。Tan预测了分时度假的产业发展趋势。此外，Peter Clever对德国房地产投资旅游业的状况进行了实证研究，认为旅游业正在成为房地产商投资的热点，其原因是这种投资顺应了社会经济发展和消费者的需求变化趋势，随着休闲社会的来临，人们有更多的时间休闲度假，房地产结合旅游业必然会有光明的前景。⒉分时度假产品研究
包括分时度假产品的设计、开发、经营、管理、销售等内容，同时还涉及到分时度假的产品交换系统，保障体系等内容。在分时度假产品开发方面，项目的资本运营和度假村的管理是国外研究人员较早关注的问题。Philips就度假村制定娱乐设施策略进行了研究分析，着重指出娱乐设施在整个开发过程中的重要地位。Woods指出分时度假的融资存在较高的风险，销售成本高，行政和法律成本高。Sarah Rezak研究认为“定价”在产品设计中是很关键的环节，当对一项新开发的分时度假项目进行定价时，调查周边区域发展趋势也是非常重要的。在分时度假的营销方面，Wal1ace Hobson对作为第二居所的分时度假产品进行了研究，包括分时度假产品的概念、特征、定位、定价等方面，提出建立私人房产俱乐部是度假房产一种可行的销售方式。Gentry提出远程营销、口碑宣传、现场考察旅行、包价旅行、目的地营销等方式是分时度假地有效的营销方式。对于如何建立分时度假的品牌也常被研究人员关注，品牌让消费者感到熟悉，同时带来了更多的责任，必须做好每件事来增强这个品牌。知名品牌往往更有耐心，他们通过专门营销计划来解决冷静期的退货问题，增强了信誉度。在分时度假的交换系统方面，从最初的“固定周制”到最先进的“点数制”，交换系统的信息技术非常发达，但由于是商业机密，所以具体运作的研究资料很难见到。在分时度假的保障体系方面，ARDA 的研究人员讨论了法律对分时度假的影响，并制定出分时度假法案的具体规则。⒊分时度假消费者研究研究消费者的需求和购买动机，从而设计开发出合适的分时度假产品和有效的销售模式。Hickman研究了分时度假者的消费偏好，以使开发商有针对地开发娱乐产品。RIC分析报告指出消费者购买分时度假产品主要是由于分时度假产品具有灵活性、经济性等方面的特点，而造成消费者不愿意购买分时度假产品的主要因素有物业管理质量、投资分时度假产品的安全性等方面了。John C. Crotts and Richard L. Ragatz对旅游度假房产消费者的特征进行了研究。对第三居所、“家外之家”这类房产面对的消费阶层，消费者的购买动机、购买方式、购买能力等房地产开发过程中房产景观的“卖点”的不同，将其划分为景观设计房产与旅游景观房产两个群体，然后再分别进行细分；陈劲松则依据旅游房地产与所依托的旅游区的关系，将旅游房地产分为四类：旅游区畔地产、旅游区内地产、旅游区中的第二居所、旅游观光性质的地产（第二居所）；邹益民提出按所有权和使用权的不同将旅游地产分为产权酒店、分时度假、主题社区、景观住宅和房地产大盘或新城项目；胡浩按照旅游功能属性和空间集聚形态，将旅游房地产分为景区(点)类旅游房地产和城市休闲游憩类旅游房地产两大类和八个亚类（包括观光型旅游房地产、娱乐型旅游旅游房地产、度假休闲型旅游房地产、特种型旅游房地产、城市综合型旅游房地产、城市综合住宿型旅游房地产、城市会展型旅游房地产、旅游景观型第二住所或产权式酒店）。下一篇：中国旅游地产的基本形式