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旅游地产专题
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国内外旅游地产研究综述
广西旅游规划设计院 发表时间：2015-05-26 16:01:07 来源：
二、国内旅游地产研究综述
近几年旅游地产在中国蓬勃发展，旅游、经济管理、地理、城市规划等不同专业的研究学者从不同角度对旅游地产进行研究，总结起来有以下几个方面：
⒈旅游地产概念界定的研究主要是因为旅游地产作为一个新兴的产业，由于产业的归属尚不明确，而且，国际上对于旅游地产还没有明确的定义，没有现成的可供借鉴的概念。所以对旅游地产概念界定十分困难。国内对概念的讨论比较多，得到认可的有以下几种。沈飞把旅游房地产定义为：以旅游度假为目的的房地产开发营销，全部或部分实现了旅游的功能，认为旅游房地产的开发对象为旅游物业。胡浩、汪宇明在沈飞观点的基础上增加了“以旅游资源（包括自然景区和人造景区）为卖点”。宋丁认为直接服务于旅游业或在空间上与旅游区高度密切关联的房地产开发都属于旅游房地产。叶胜强的观点是，以多种旅游项目为依托和基础，以优美的景观和良好的配套的主要特征的具有一定主题的房地产项目。⒉旅游业与房地产业结合的研究王赞强就旅游业与房地产业两者结合的形式和发展的可能性进行了初步的探讨；沈飞对旅游业与房地产业的横向结合进行了分析；皮骏提出，旅游房产是主题公园和房地产业融合的有效形式，是一种集投资与消费为一体的物业；钟栋娜从两个产业间相互结合的基础与结合的层面进行了研究；尹士珍等对两者结合的理论进行了探讨；施金亮等用产业融合现象及其理论对旅游房地产业进行详尽分析。⒊旅游地产分类的研究根据不同的分类标准，旅游房地产产品也表现为不同的形态。巨鹏等根据房地产开发过程中房产景观的“卖点”的不同，将其划分为景观设计房产与旅游景观房产两个群体，然后再分别进行细分；陈劲松则依据旅游房地产与所依托的旅游区的关系，将旅游房地产分为四类：旅游区畔地产、旅游区内地产、旅游区中的第二居所、旅游观光性质的地产（第二居所）；邹益民提出按所有权和使用权的不同将旅游地产分为产权酒店、分时度假、主题社区、景观住宅和房地产大盘或新城项目；胡浩按照旅游功能属性和空间集聚形态，将旅游房地产分为景区(点)类旅游房地产和城市休闲游憩类旅游房地产两大类和八个亚类（包括观光型旅游房地产、娱乐型旅游旅游房地产、度假休闲型旅游房地产、特种型旅游房地产、城市综合型旅游房地产、城市综合住宿型旅游房地产、城市会展型旅游房地产、旅游景观型第二住所或产权式酒店）。⒋旅游地产开发模式研究陈卫东早在 1996 年就依据组织方式不同，将旅游房地产开发模式分为随意（资源）型、规划型和混合型 3 种基本模式；尹李提出中国目前的房地产开发模式：以提供第一居所为目的的景区住宅开发、以旅游度假为目的的度假房地产开发、以旅游接待为目的的自营式酒（饭）、以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发；刘艳则将其概括为旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产和旅游住宅地产四大类型；张雪晶提出了自然资源依托模式、新城旧城模式、克隆模仿模式、行业嫁接模式和文化主题模式 5 种开发模式；马秋芳等以华侨城和西安曲江新区分别作为造景和借景者两种旅游房地产开发模式做了比较研究；胡浩等归纳为娱乐类、观光类、接待类、景观型住宅区4类开发模式；司成均等采用广义旅游房地产的概念，在尹李提出的 4 种模式的基础上增加了 3 种，即与旅游相关的写字楼、旅游小城镇、“汽车营地”模式；马楠等则从开发布局结构入手将开发模式分为叠加、景区伴生、增长极、点—轴4种模式；夏文桃等则具体针对旅游景观房产研究其开发模式。⒌旅游地产开发过程中出现的问题和对策研究从旅游景区的角度出发，冯雁军认为有碍景观、影响保护蚕食景区、污染环境、妨碍生态、粗制滥造、缺少文化、割断历史、豪华无度、破坏意境是旅游房地产项目带来的问题；宋丁提出关于旅游住宅地产的十点提示，他指出房地产商面临旅游住宅地产的政策底线的限制，并且国内的旅游地产开发已经出现对旅游业的负影响，旅游住宅要应对城市经营的挑战，优化开发模式，建立成熟的旅游地产品牌；王琳从中国旅游地产现状出发，对其开发过程中法律政策不完善、经营模式单一等相关问题做出研究，并提出相应的对策。针对以上房地产发展过程中出现的一系列问题，研究者提出了相应的对策和措施。王洁将其概括为：市场主导，政府推动；法规规范，行业自律；宣传促销，形象先导；重点开发，精品建设；产品特色，服务优质。祝晔、黄震方则提出了要制定法规，加强管理；规划先行，循序渐进；保护环境，融于自然；彰显特色，提升品位；科学配套，完善功能；产业联动，整合营销的旅游景区房地产适度开发的对策。雷正从宏观和微观两方面入手，提出在宏观方面，政府有关部门应对这一新兴市场领域有一个较为理性和长远的规划；补充、完善和制定相关的法律加以引导与规范；考虑全面实施带薪休假制度；加快国内旅游房地产交换网络系统的建设。在微观方面，要整合资源，寻求最佳结合模式；发掘提升，促进商业与文化的完美结合；项目创新，引导消费需求；注重创意，适应市场发展；精心设计，追求“人本”理念。⒍旅游地产发展的动力机制研究巨鹏认为景观房产兴起既是房产业自身发展的内生需求，又是自然条件、市场定位、宏观政策和房地产开发商等诸因素共同作用的结果；陈淑云分析了中国发展旅游房地产市场的内在条件和外部条件—制度环境，并分析了旅游房地产外部制度环境存在的必要性；刘艳红认为经济增长（内因）和经济全球化（外因）共同促进了旅游房地产发展。⒎旅游地产开发的可行性与制约因素研究余艳琴、赵峰对中国旅游房地产发展的可行性和制约因素作了分析，从制定规划，健全法规，组织建设等方面提出了促进中国旅游房地产发展的若干对策；吴建华等认为，相关的制度、交换体系、融资体制、管理体制等因素同样也制约着中国的旅游房地产的迅速、健康地发展；陈金定认为中国旅游业正从传统的观光旅游向休闲度假旅游转变，着力探讨旅游度假房产开发的制约因素和策略。⒏旅游地产开发的实例研究
近几年来，国内对旅游地产实例方面的研究层出不穷，刘艳红对河北省发展旅游房地产业进行了分析和思考；彭惜君等对珠三角兴起的旅游房地产进行了初步研究，分析了珠三角发展的可行性和必要性，并指出了发展过程中应注意的问题；徐翠蓉在研究了旅游房地产一些基本问题的基础上，全面分析了青岛市旅游房地产发展的现状，探讨并提出了符合青岛旅游房地产发展实际的思路、开发策略、营销策略，构建支持体系等；周霄以深圳华侨城旅游地产为例，全面分析了旅游地产投资的八大成功要素，即经营模式、主题定位、开发方式、投资时机、风险规避、项目选址、资金运作、产品组合；吴其付以丽江古城为个案，通过实地调查，对其旅游房地产开发的过程、市场潜力以及开发带来的保护压力进行了描述与分析；凃菁运用大量实际案例，对成都市旅游房地产项目开发的现状进行了梳理，进行旅游房产项目开发提供初步的理论支持和实践分析，提出开发对策；程叙分析了重庆市旅游房地产具备的发展条件以及发展的现状，指出在发展过程当中存在的种种问题，最后针对问题提出适合重庆市旅游房地产的发展对策与建议。⒐旅游地产市场开发前景展望邹益民等分析了旅游房地产的优势特征，并提出旅游房地产的发展契机与潜力；陶涛在《2005 中国旅游房地产趋势报告》中研究了旅游房地产项目的成功基础、开发的特殊性及项目规划原则等，提出旅游房地产的七大趋势；黄志斌则对北京、杭州和全国的旅游发展趋势进行了分析和预测，指出中国未来旅游房地产发展的大趋势；刘金敏在分析了旅游地产的特点、开发中的主要问题后，对中国旅游地产未来发展态势进行展望。此外，中国社会科学院旅游研究中心特约研究员吴金梅博士撰文详细介绍了中国旅游房地产业的基本状况和未来发展趋势，认为中国旅游房地产即将迎来快速发展。
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