我国民宿一登上旅游产业的舞台，就表现出旺盛的生命力，可以用多种方式对其进行分类。
 

按发展类别可分为传统民宿和现代民宿。传统民宿多以民间百姓的民居为依托改造而成。这类民宿在外观上基本保留原貌，内部进行适当的改造装修。它一般具有一定的历史年限，比较多地保存了当时当地的建筑风格和文化遗存，具有一定的历史文化价值和研究价值，是民宿当中的主流。现代民宿以新建为主，一般依照当地的建筑风格辟地新建，也可移植域外名宅、名村，形成反差效应，增强吸引力。
 

按地理位置可分为乡村民宿和城市民宿。乡村民宿分布在广大农村，具有比较浓厚的“村”味。也可以把建在城市或城郊的、按照乡村风格建设的民宿称为乡村民宿。同理，城市民宿坐落在城区。它可以是城中的古民居，也可以是城市居民利用自家空余房以家庭副业的形式对外接待客人的民房。
 

按服务功能可分为单一服务型和综合服务型。单一服务型是指只提供住宿服务，此类民宿一般紧靠大型景区、旅游综合功能区和城市，因为所依托的区域旅游功能比较齐全，住宿以外的服务能够方便地得到解决。综合服务型是指除住宿外，还能满足其他的服务需要，如餐饮等。有的民宿自身就是旅游吸引物，除解决吃住外，本身还有观光休闲养生等功能。
 

按规模可分为：①居家散落型。这类民宿的主要功能是居家，即房屋主人还住在该处，在满足居家条件的前提下，把多余的房间整理出来做接待客人用。其特点一是家庭味浓，跟房主家人住在一起，过的是家庭化的生活；二是接地气，住的是真正的百姓家，能更好地了解当地的民风民俗，了解、融入百姓的生活，使旅游更具体验性；三是服务家庭化，住在百姓家里，其每个家庭成员都有可能是服务员。四是无规则，分散布局，星星点点散落在村庄里、街道上。②单独打造型。一两户人家择一合适的地点建造几栋民宅打造成民宿。这类民宿多见于交通要道旁，多以提供特色餐饮为主，兼作住宿。往往功能比较齐全，除食宿外，还注意环境和景观的打造。③小簇集群型。把一个村庄、一条街道或者其中的一部分进行整体规划，连片打造成民宿。这类民宿主要依托的是古村古镇、民族地区。其特点是有规模，有特色，且管理比较完善。④连片新建型。即完全在一块新的土地上，规划建设成片的民宿。这类民宿有的移植国内外某一名村名镇异地打造，如深圳东部华侨城的茵特拉根小镇。有的是恢复已经消失了的历史名村名镇。有的是根据某一文化主线或某一特色资源打造的特色小镇。
 

按层级可分为：①一般民宿。这类民宿主要以居家民宿即传统民宿为主，其特点是原始、朴实、真实。原始即原封不动地保留建筑物的原始状态；朴实即对民宿的外观、内饰不做或少做改变，把民居的本来面貌展现给游客；真实即如实地展示建筑风貌、特色，如实地展示原始的生活状态。②精品民宿。精品民宿主要体现在一个“精”字上。与一般民宿不同，它在保留原建筑物外观特色的基础上，对内部装饰会作较大的调整，体现一种“金包银”的状态。一是设计精，按照现代人的生活需求进行设计。二是用材精，在选材用料上讲求高档。三是特色精，体现当地的风俗，有文化底蕴。这种民宿的美感度、舒适度、享受度甚至胜过高星级宾馆。③潮流民宿。笔者把根据异国异地、名村名镇建设的、恢复重建的古村古镇和主题主线清晰的民宿归类为潮流民宿。一是它具有文化上的差异性，在此地可以领略体验异地、异国的风情风貌；二是它具有体系上、文化上的完整性，可以完整领略村镇的结构体系、建筑风格和文化风情风貌。这类民宿，往往是年轻人追逐潮流的目的物。
 

按产权可分为私有民宿、集体所有民宿、国有民宿和社会民宿四大类。私有民宿是指产权在每家每户，属个体私人所有，其主体是大量的民居型民宿。它们产权归个人所有，自主管理，自主经营、自负盈亏。集体所有民宿也分几种，一种是产权为宗族、家族集体所有，如南方地区的客家围屋。这种围屋规模大，房间多，功能全，历史较为悠久，由于牵扯的家庭多，一直没有进行产权分割。用这种民居改造成的民宿，其所有权为家族集体所有。一般由家族组成理事会进行管理和经营。另一种是我国不少农村还保留了集体所有制的民居，用这种民居做成的民宿其产权仍归集体所有。国有民宿是近些年来新出现的民宿类型。主要是各级政府的国有企业收购的民居或新建的成片民居。社会民宿主要是指由社会资本，如私营企业、企业集团等投资建设和经营的民宿。
 

二、民宿的基本特性
 

作为一种新兴的旅游产品，民宿具有一些基本特性。
 

个性特征张扬。从起源和本质上讲，民宿就是民居，就是老百姓的住宅。百姓分布各地，接受不同文化、不同风俗、不同传统、不同家教的熏陶，在选择和建设自己的住宅时，无不受到这些熏陶的影响，显得各具特色。此外，由于是民居，是老百姓自己的房子，较少受到来自各方面的干扰，所以，在选址、朝向、设计、用料、内饰、规模、体量等方面，都充分体现主人的意愿。
 

文化特征明显。民宿是一种建筑，建筑是一种文化，是文化的物化表现形式之一。因此，民宿虽然个性化特征明显，但脱离不了当地文化的影响，在外观、建筑风格、内部设施等方面都能体现本土文化特色。
 

平民特征突出。由于民宿是由老百姓的房子演变而来的，它的过去就是民居、民房。在没有“民宿”一说之前，即便是接待客人，也是属于“留宿”、“搭铺”性质，是行善事、做好事，没有多少商业性质的成分。正因为它不是以盈利为目的，所以也不会刻意“打扮”，而是“我怎么住客人也怎么住”，以素颜待人，以本来面目待客。由这种民居脱胎而成的民宿，尽管有千变万化，但万变不离其宗，它的DNA是变不了的，它的平民化特征是变不了的。
 

“乡愁”味儿浓厚。由于民宿历史痕迹明显，乡土气息浓厚，贴近甚至融入百姓生活，因此，很容易引起人们的思乡之情，勾起人们的儿时回忆，是典型的“乡愁”型旅游产品。这是民宿的典型特征，也是民宿的吸引力、生命力所在。
 

观赏性、体验性和研究价值并重。一幢民宿，往往是一段历史的截图，一种文化的化石，一种风俗的遗存。同时，住民宿可以让人体验当地百姓的生活，领略当地的民风民俗，品味地道的当地美食，其体验性不同于住宾馆酒店。此外，有的民宿由于其历史性、文化性特征，具有较高的研究价值。
 

三、民宿发展应该避免的误区民宿发展过程中，在发展理念和发展思维上出现了一些误区，应加以廓清。
 

民宿不只是农村有。一说到“民宿”，很多人很自然地就会想到农村，认为民宿只有农村有，住民宿只有到农村。这实际上是对民宿的一种误解。民宿的本质是民有，这里的“民”是广义上的民，是区别于“官有”“官办”而言。虽然随着民宿的发展，有的民宿在所有权上有变化，但根还在“民”手里。民宿不分城市农村，农村有，城里也有。
 

民宿不都是古民宅。在很多人眼中，民宿一定有悠久的历史，把民宿与古民宅划等号。这也是个误解。不可否认，古民宅是民宿的重要资源、重要部分。以古民宅为基础建设的民宿，就像一部历史书籍，不但可居、可宿，还可读、可品、可把玩、可领悟。更因它与现代建筑形成的巨大反差，能让人产生一种沧桑感、新奇感和距离感，新奇产生吸引力，距离产生美，因此这类民宿成了民宿的标志性符号。但民宿毕竟不止古民宅一种，民宿是老百姓的住宅。古代百姓的房子可以改造成民宿，现代老百姓的房子同样可以做民宿。不同时代的民居反映的是不同时代的历史印记、文化符号，体现不同时代的建筑艺术，甚至折射不同时代的价值观念，同样能够产生距离，产生美感，产生乡愁，形成体验。
 

民宿不都是“高大上”。“高大上”的民宿不是没有，本文前面所述的“精品民宿”就可归类为“高大上”类。这类民宿由于在设计、选材、用料等方面都体现一个“精”字，在管理服务上也更加严格周到，所以投资大，管理成本高，收费也相对贵。但这类民宿绝不是民宿的全部，甚至不是大部，而是小部。大部分民宿还是百姓的住宅稍加改造而成，是一般投资者能投得起，一般消费者能住得起的民宿。
 

四、民宿发展应把握的原则
 

民宿发展没有固定的模式，人们可以尽情地发挥自己的创造性，但必要的原则还是要坚持的。
 

做民宿不能脱离民俗。民俗是一方百姓在长期的生产生活中逐渐形成并世代相传，而且对当地人们的言行举止有较强约束力的民间文化，是一个地方百姓遵循的风俗习惯。它的形成，既与中华大文化即民族传统有关，又与宗族文化、家族文化即家风家教有关。百姓把自己的宗教信仰、家训家教、价值取向等体现当地风俗的文化符号集中体现在住宅的设计和内饰上，一座小住宅，满屋是文化。所以做民宿不能只重视外表，只重视躯壳，而是要把民宿内在的东西做出来，把当地的风俗习惯融入进去，把民宿的灵魂做出来。这样的民宿才有生命力。
 

做民宿不能脱离百姓生活。人们之所以要去住民宿，就是要去过一过老百姓的生活。做民宿，不能只把“百姓的房子”做岀来，更重要的是把百姓的生活做进去，把当地的文化做出来。以老民居、民宅改造而成的民宿，除安全问题和必要的服务设施外，要尽量保持原生态，保持百姓生活的原形原貌，让游客真真实实过上当地百姓的生活。新建民宿应尽量把老百姓的生活融入进去，规划设计要研究当地的民风民俗，研究当地百姓的生活习俗、宗教信仰、生活情趣、劳作习惯，把老百姓的生活真实地呈现出来。有条件的地方应发展一些拓展项目，用情景再现的方式反映当地百姓生活；设计一些体验项目，让游客体验当地百姓的真实生活。
 

做民宿不能忽视服务。一些人认为，住民宿等于住家，住家无需多少服务。其实不然，人最舒服、最中意的就是居家过日子，要让客人住进民宿能够感受到家庭般的温暖，大有文章可做。家庭不是没有服务，相反，家庭的服务无处不在，而且是无微不至，体现在无意之间。它是家庭成员间长期的心灵沟通，长期的默契相处，长期的真情流露。对客人的服务，要做到这种程度是很难的，因为和客人不可能有这种长期相处、长期磨合的机会，这就是亲人和客人的区别。但是对客人用真心、动真情，把游客当亲人是可以做到的。这是一方面，另一方面，政府应该加强引导，着手制定《民宿管理服务规范》，对民宿要达到的最基本的设施要求、安全标准、服务内容、服务流程等做出明确规定，用法规性、标准化的要求进行引导。